2026년 부동산 세제개편의 핵심 방향은 비교적 명확합니다.
실제로 거주하는 1주택자는 보호하고, 고가주택비거주 주택다주택에 집중돼 있던 세제 혜택은 줄이겠다는 것입니다.
실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이고, 종부세 역시 주택 수보다는 주택가액과 실거주 여부를 더 중요하게 보는 방향으로 개편됩니다.
정책 취지만 놓고 보면 충분히 이해할 수 있습니다.
하지만 부동산은 주식이나 예금과 다릅니다. 현재 집값만 보고 그 사람의 경제적 상황까지 판단하기 어렵기 때문에, 실제 현장에서는 상당히 억울하다고 느낄 만한 사례도 생길 수 있습니다.
어떤 경우가 있을까요?
사례 1. 20년 전 5억원에 산 반포 아파트가 50억원이 된 은퇴자
가장 대표적인 사례입니다.
20여 년 전 직장생활을 하며 대출까지 받아 강남이나 서초의 아파트를 한 채 샀다고 가정해보겠습니다.
당시 매입가격은 5억원이었지만 오랜 시간이 지나면서 주변이 개발되고 집값이 올라 현재 시가는 50억원이 됐습니다.
문제는 집주인의 소득까지 10배가 된 것은 아니라는 것입니다.
이미 은퇴해 국민연금 정도만 받고 있다면 자산은 50억원이지만 매년 사용할 수 있는 현금은 많지 않은 하우스 푸어형 고령자가 될 수 있습니다.
정부안은 실거주 1주택을 보호하면서도 시가 약 40억~50억원을 넘는 고가주택에 대해서는 종부세 부담을 정상화한다는 방향입니다.
집값 상승으로 부자가 된 것은 맞지만, 본인이 투기를 해서 여러 채를 산 것도 아닌데 매년 높은 보유세를 내야 한다면 당사자로서는 억울하다고 느낄 수 있습니다.
사례 2. 집값은 올랐는데 당장 세금 낼 현금이 없는 사람
부동산 과세에서 계속 논란이 되는 것이 바로 자산가치와 납세능력의 차이입니다.
예를 들어 40억원짜리 아파트에 거주한다고 해서 통장에 수억원의 현금을 보유하고 있다는 뜻은 아닙니다.
사업에서 은퇴했거나 소득이 줄어든 고령자는 오히려 생활비를 아껴 쓰고 있을 수도 있습니다.
정부도 이런 문제를 인식해 고령자 등에 대한 종부세 납부유예 요건을 완화하는 보완책을 마련하고 있습니다.
그럼에도 매년 발생하는 보유세가 커지면 결국
평생 살던 집에서 세금 때문에 나가야 하는 것 아니냐
는 논란이 생길 수밖에 없습니다.
사례 3. 직장 때문에 잠시 다른 지역에 사는 1주택자
서울에 아파트 한 채를 가진 직장인이 해외나 지방으로 3년간 발령을 받았다고 해보겠습니다.
본인은 다시 돌아올 생각이어서 집을 팔지 않고 전세를 주고 발령지에서 거주합니다.
주택은 딱 한 채이고 투자목적으로 구입한 것도 아닙니다.
하지만 세법이 실거주를 중요한 기준으로 삼기 시작하면 이런 사람은 억울하다고 느낄 수 있습니다.
다행히 정부안에서는 취학,근무상 형편, 질병 치료 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 경우 일정 기간을 거주기간으로 인정하는 보완책도 마련할 예정입니다.
다만 원칙적으로 이전 전 1년 이상 거주 등의 조건이 있고 인정기간도 최장 3년을 예정하고 있어 모든 사례가 해결되는 것은 아닙니다.
사례 4. 15년 보유했지만 실제 거주는 짧았던 사람
양도세에서도 비슷한 문제가 생깁니다.
지금까지 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 함께 중요하게 봤습니다.
하지만 이번 개편의 큰 방향은 장기보유보다 장기거주를 더 우대하는 것입니다.
예를 들어 젊을 때 어렵게 강남 아파트를 매입해 15년간 보유했지만 자녀 교육이나 직장 문제 때문에 실제 거주는 3년밖에 하지 못한 사람이 있을 수 있습니다.
앞으로 이 집을 매도한다면 단순히 15년 동안 가지고 있었다는 사실만으로 지금과 같은 수준의 세제 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다.
정부안은 장기보유특별공제를 단계적으로 거주 중심으로 전환하고, 일정 규모 이상의 양도차익에는 공제한도까지 도입할 예정입니다.
투기 목적의 장기보유와 불가피한 사정으로 거주하지 못한 장기보유자를 얼마나 정교하게 구분할 수 있을지가 중요한 문제입니다.
사례 5. 똘똘한 한 채를 산 게 아니라 그냥 그 동네에서 오래 산 사람
강남,서초의 모든 고가주택 소유자가 처음부터 똘똘한 한 채를 노린 투자자는 아닙니다.
압구정·반포·대치·잠실 등에 20~30년 전부터 거주한 사람 중에는 당시에는 지금처럼 초고가주택이 아니었던 아파트를 구입해 계속 살아온 경우도 많습니다.
본인이 한 일이라고는 집 한 채를 사서 오래 살았을 뿐인데 어느 순간 집값이 수십억원이 됐고, 세법상 고가주택 보유자가 된 것입니다.
2026년 개편에서는 주택 수보다 주택가액을 더 중요하게 보는 방향으로 종부세 체계가 바뀝니다.
과거의 다주택 중과가 가진 문제를 완화한다는 장점은 있지만, 반대로 이런 장기 실거주 고가 1주택자에게는 새로운 형평성 논란이 발생할 수 있습니다.
결국 문제는 부자인가보다 세금을 낼 능력이 있는가
이번 세제개편의 정책 방향 자체에는 분명한 논리가 있습니다.
실거주 1주택자를 보호하고, 여러 주택을 투자 목적으로 보유하거나 지나치게 큰 세제 혜택을 받던 고가주택에 대해서는 과세를 정상화하겠다는 것입니다.
하지만 부동산 세금에서 항상 어려운 문제가 하나 있습니다.
집값이 높다는 것이 곧 소득이 높다는 뜻은 아니라는 점입니다.
50억원의 집을 가지고 있어도 연소득이 3천만원일 수 있고, 반대로 집은 없어도 금융자산과 소득이 훨씬 많은 사람이 있을 수 있습니다.
따라서 부동산 세제를 설계할 때는 단순히 얼마짜리 집을 가지고 있는가 뿐 아니라 취득 시점, 실제 거주기간, 연령, 소득, 현금흐름, 비거주 사유까지 함께 고려할 필요가 있습니다.
실수요자를 보호하면서도 과세형평을 높이는 것.
말은 간단하지만 이 두 가지 목표를 동시에 달성하는 것이야말로 이번 부동산 세제개편이 풀어야 할 가장 어려운 숙제 아닐까요?
※ 본 글은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안을 기준으로 작성했으며, 현재 국회 심사 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.